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发布时间:2023-01-25 01:25:06

  bob综合app(二)土地的经济特性:a、土地的稀缺性b、土地的区位可变性,人类社会的相关活动随着时代的变化而变迁,从而带来土地区位出现相应的变化。c、土地的报酬递减性,在一定的技术水平下,连续在一块土地上投资,超过一定限度,就会引起成本的增加,收益递减。d、土地经营的垄断性,由于土地自然方面存在的有限性、位置固定性,一旦某一特定土地由某个经济主体使用,其他经济活动主体无法同时使用这宗土地,而且这宗土地的使用会对相邻土地产生直接的影响。

  8、区位选择过程中应注意的几个问题:(1)注意区位升值潜力的分析(2)选择区位具有超前意识,特别注意交通、服务网点等公共设施的深层次分析。(3)选择区位要运用定量定性相结合的办法。任何地块都无法用好或坏予以简单的判断,对区位的选择只能以定量和定性相结合的办法才能做出合理判断。

  4、房地产业的行业属性:(1)先导性和基础性(2)综合性和关联性(3)资金密集型和高风险性(4)级差收益型和区域性(5)权力主导型和制约性

  (一)土地的自然特性:a、土地总量的有限性,是指从整体上讲,相对于人类社会对土地的需求而言,土地是不会增加也不可再生的。b、土地区位的差异性c、土地位置的固定性,是指从实体流动来看,土地不能从一地移动到另一地,特定土地固着于一定的地理经纬度上。d、土地使用的耐久性,从人类有限的生命来讲,土地寿命是无限的,是可以永续使用的,通常条件下土地是不可毁灭的。

  二、改进建议:(1)扩大公积金储存者的覆盖面(2)适当提高缴交率(3)探索建立多功能综合性的公积金的制度(4)加强对住房公积金的管理

  1、住房制度的内涵:城镇住房制度是国家在解决城镇居民住房问题方面实行的基本政策和方式方法的体系。

  4、住房公积金的涵义:是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。

  一、问题:(1)住房公积金覆盖面窄(2)资金大量沉淀,使用率偏低(3)资金违规使用情况严重(4)公积金管理工作不规范

  3、城镇住房制度改革的基本内容:(1)改革住房建设投资体制,实现住房建设资金来源多元化,建房资金投入产出良性循环(2)改革住房分配体制,实现住房分配货币工资化和合理化(3)改革住房经营体制,实现住房经营市场化(4)改革住房管理体制,实现住房管理社会化、专业化(5)改革住房供应体制,建立多层次的新的住房供应体系,满足不同收入群体对住房的需求(6)改革住房金融体制,全面推行住房公积金制度,建立住房金融体系(7)改革住房保障体制,建立多层次、多样化、适度的住房社会保障体系(8)改革住房流通体制,建立规范化的房地产交易市场(9)积极推进租金改革(10)稳步出售公有住房

  土地的双重属性还可以从另一个角度来理解,即土地既是社会资源,又是社会资产。在社会经济关系中,土地作为自然资源和经济资源,主要是资源的合理配置问题;而作为社会资产,则主要是土地财富的占有和分配问题。

  2、土地使用制度的含义:所谓土地使用制度是对土地的使用程序、条件和形式的规定,它是整个土地制度的一个重要组成部分。

  5、房地产市场体系的结构包括哪些部分:一、按市场运行层次划分:一、二、市场;二、按用途需要划分:(1)住宅市场(2)办公楼市场(3)商业用房市场;三、按房地产市场交易主体划分:(1)土地市场(2)房产市场(3)房地产中介服务市场(4)房地产金融市场(5)物业管理市场

  5、城市垄断地租:是指城市中由某些特殊地块的稀有功能带来的生产经营商品的垄断价格所形成的垄断超额利润转化来的地租。

  6、地租与房地产价格:通常情况下,理论上可以将房地产价格分解为土地价格和不包含土地价格在内的建筑物价格,但实践中两者往往相互包含在一起很难分离开来。自然状态下的土地价格实质就是出卖在未来一定时期内源源不断地取得地租的权利。因此,土地价格就是指能带来同地租等量的利息额的货币额,即地租的资本化。在其他条件不变时,地租水平提高,将使房地产价格上涨;反之,地租水平降低,将使房地产价格下降。

  3、我国城市土地使用制度的内容:(1)城市土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。(2)土地使用权划拨,是指县级以上政府,依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。(3)城市土地使用权转让(4)城市土地使用权出租,是指土地使用权出租方将土地连同地上建筑物、其他附着物交与承租方使用,承租方支付租金的行为。(5)城市土地使用权抵押,是指通过出让和转让方式取得土地使用权的单位,为借贷或偿还债务,将其土地使用权及其地上建筑物、其他附着物向金融机构或债权人提供财产保证的行为。

  2、房地产的经济特性:(1)内涵的统一性(2)价值的双源性(3)空间的固定性(4)需求的普遍性(5)效用的长期性

  3、房地产的行业属性:专指房地产业在三次产业中划分中属于哪一类产业。在国民经济的产业结构体系中,房地产业应属于第三产业的一个重要产业部门。房地产业具有第三产业的产业特征。(1)房地产的投资开发活动,主要从事的是资源的整合、组织和管理等服务活动,并不直接建造房屋本身,土地开发、规划设计和房屋建造,则是委托给设计院和建筑公司承担的,房地产开发公司是为房地产商品的生产服务的。(2)房地产销售经营活动,直接从属于流通领域,而流通行业理应划归第三产业。(3)房地产业中的一些分支行业,更是第三产业的直接组成部分。

  4、房地产有效供给的涵义:(1)在微观经济上是指现实供给层次中符合消费者需求的、正在或即将实现交换的那一部分房地产商品的供给量。(2)在宏观经济上,是指房地产商品的总供给与总需求达到均衡时的总供给。

  房地产供给弹性:就是指供给的价格弹性,即房地产价格变动的比率所引起的其供应量变动的比率,它表示了房地产供给量变动对房地产价格变动的反应程度。

  1、可持续发展的涵义:就是既要满足当代人的各种需要,又要保护生态环境,不对后代人的生存和发展构成危害的发展。

  房地产业可持续发展的涵义:既要满足当代人对房地产的各种需求,合理利用土地资源,又要保护生态环境,为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。

  2、如何做到可持续发展:(1)要树立正确的行业发展观(2)要加强包括房地产开发规划在内的城市规划工作(3)要加强土地资源管理,节约、集约和高效利用土地(4)要重视环境保护,维护生态平衡

  3、城市地租的涵义:所谓城市地租是指住宅经营者或工商企业为建筑住宅、工厂、商品、银行、娱乐场所,租用城市土地而交付给土地所有者的地租。

  4、城市绝对地租:城市土地所有权由国家垄断,任何企业、单位、个人要使用城市土地,都必须向土地的所有者缴纳地租,这个由所有权的垄断而必须缴纳的地租就是城市绝对地租。

  1、房地产金融的涵义:是指与房地产开发生产、流通、消费相联系的资金融通活动和金融资产的投资活动。

  2、房地产金融的特点:(1)房地产金融资金融通量的巨额性(2)房地产金融期限结构的长期性(3)房地产金融债权的可靠性(4)房地产金融债权的流动性较弱

  3、银行融资的方式:房地产开发流动资金、房地产开发项目、房地产抵押(土地抵押、房屋开发抵押)

  弊端:(1)住房投资资金不能良性运行,陷入恶性循环(2)住房的实物福利分配制助长了平均主义和分配不公(3)住房的统包统分制加重了企业负担(4)住房资源的行政性配置抑制了房地产市场的发育

  成因:(1)思想观念上的陈旧:a、把低租金、高补贴看作是社会主义优越性的重要表现,认为住房是人人共享的福利品,形成了住房供给制和福利观念。b、把住房看作是非商品,认为住房是计划产品,只能进行计划生产和分配,排斥其进入市场生产和交换。c、把住房排除在个人生活消费品之外,认为住房是公有的固定资产,不能成为私有财产,因而只能归公共所有,分配给个人使用。bob足球(2)计划经济体制的制约

  3、房地产升值的涵义:是指在社会经济正常发展的条件下,从长远的发展趋势看,房地产的市场交换价格不断上升的趋势。

  4、中国城市房地产价格的基本构成要素:(1)土地取得费用(因房地产开发土地取得方式的不同有多种形式)(2)前期工程费:房地产开发商委托设计、监视、审计等专业机构进行工作所需的费用和施工前期所必须要进行的各项手续性工作所需花费的费用。(3)配套费:是为房地产开发进行城市基础设施和公建设施配套而必须投入的费用。(4)建筑安装工程费:是为进行建筑安装工程而必须向建筑承包商支付的费用,包括直接工程费、间接费、计划利润和税金。(5)管理费:指房地产开发公司的办公费和人员工资福利费等在某一个项目上的分摊。(6)销售费:指为了进地产销售而必然发生的广告宣传费、销售代理费、办公费等(7)利息:通常指房地产开发项目利息。(8)税金:主要有营业税、城市维护建设费、教育费附加和其他相关税。(9)利润

  2、房地产需求的特点:(1)房地产需求的整体性(2)房地产需求的区域性(3)房地产需求的层次性a、住宅的功能性需求层次b、住房消费需求的结构性层次

  3、影响房地产需求的主要因素:(1)国民经济发展水平(决定性因素),一般呈正相关的关系。(2)居民收入水平和消费结构:居民收入水平与房地产需求呈正方向变动的关系。在住房价格既定的前提下,居民的收入水平和消费结构对住房需求具有决定性作用。(3)房地产价格:与房地产需求呈反方向变动关系。(4)城市化水平(5)国家有关经济政策(土地、财政、货币、利率、住房政策)(6)消费者对未来的预期

  1、房地产投资的特征:(1)房地产投资对象的固定性和不可移动性(2)房地产投资的高投入和高成本性(3)房地产投资的回收期长和长周期性(4)房地产投资的高风险性(5)房地产投资的强环境约束性(6)房地产投资的低流动性

  2、房地产投资风险的第一种分类:(1)资产专用性风险:是指购买土地使用权并在其上建造各种类型建筑物项目所支付的各种费用,可能造成的损失。(2)营运风险:是指由于房地产投资经营上的失误,造成的实际经营结果偏离期望值的可能性。(3)财务风险:是指在房地产投资者运用财务杠杆,即在使用的条件下,既扩大了投资的利润范围,同时也增加了不确定性,增加的营业收入不足以偿还债务的可能性。(4)市场风险:是由于房地产市场变化状况的不确定性给房地产投资者带来的风险。a、购买力风险:物价总水平上涨,通货膨胀率高,购买力下降。b、流动性和变现性风险:房地产商品的实体不能流动,它的变现性较差。c、利率风险:利率越低,房屋销售额越高,两个成反比。(5)社会风险和自然风险:社会风险是指由于的、经济的较大变动或冲击以及相应的规模、政策等因素的变动,引起房地产需求和价格的跌落所造成的风险。自然风险:是指由于人们随自然力量失去控制以及自然环境本身发生异常所造成的损失的可能性。

  7、决定城市土地区位的主要因素:(1)自然条件和环境(2)交通和通信(3)基础设施(4)人口和经济集聚(5)社会文化

  后四个可以归结为:(1)运输距离、运输时间、运输成本(2)市场容量及其发展潜力(3)信息资源利用(4)现金管理经验和科学技术的吸纳采用(5)谈判交易的方便,最终归结为成本、交易费用和利润。

  5、房地产价格评估:又称房地产评估,是指专业的房地产评估人员,根据特定的估价目的,遵循估价原则,按照规范的估价程序,采用科学的估价方法,并结合经验,通过对影响房地产价格因素的分析,对特定房地产的真实、客观、合理的价格所做的估计、推测和判断。

  6、房地产价格评估的基本思路和方法:(1)市场比较思路:源于房地产价格形成的替代原理。可利用与评估房地产有替代关系的其他房地产的成交价格,来推测房地产最可能实现的市场价格。要分析两者之间的特性差异,进而定量估测由这些差异影响所可能产生的价格差异。(2)成本积算思路:就是根据房地产开发所需的成本来评估房地产的价格。是由市场上“经纪人”的替代规律所导致的。在理论上的反映就是“生产费用价值论”。先搞清楚在当前的市场上购买一块与该房地产土地类似的土地的价格,然后确定建筑物的重新开发成本,再扣除其累计折旧。(3)收益资本化思路:源于房地产价格形成的预期原理,即房地产的价格是由房地产将来给业主带来的全部经济收益的现值来决定的。须先评估房地产在持有期内产生的总收益,并扣除为获得这些收益所必须支付的费用,再求取房地产的收益率,最后根据这一收益率将房地产的净收益率折算为房地产的现时价格。

  4、我国城市土地使用制度存在的问题:(1)不利于土地资源的合理配置和高效率使用(2)不利于城市经济发展和城市建设资金的良性循环(3)不利于准确评价企业的实际经营效果,由于无需考虑用地成本,企业和事业单位土地严重浪费

  1、地租的涵义:地租首先是一个经济范畴,是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者的代价,或者使用土地的一方交易者提供等价资产或劳动。bob足球其次地租又是一个社会历史范畴,在不同的社会形态下,由于土地所有权性质的不同,地租的性质、内容和形式也有很大的差异。

  1、房地产价格的具体特点:(1)房地产市场具有明显的权利价格特征(2)作为房地产价格基础的价值具有特殊性(3)房地产价格具有特殊的形成机制(4)房地产价格具有显著的个别性(5)房地产价格具有多种表现方式(6)房地产价格总水平具有上升趋势

  2、影响房地产价格的因素:(1)经济因素:通常来讲,一个地区的经济发展水平越高,经济增长越快,产业结构越合理,就业率、收入水平和投资水平越高,财政收入越多,金融形势越好,房地产市场需求就越大,房地产价格总体水平也越高。(2)社会因素:包括人口、家庭、城市形成历史、城市化状况、社会治安、文化与时尚等。社会因素对房地产价格的影响作用是相当复杂的,它的作用方式不如经济因素那样直截了当,作用过程也比较长,是一种渗透性的影响。(3)行政与因素:行政与因素都是由国家机器来体现的,因此它对房地产价格的影响作用也比较突出,它对房地产价格影响作用的速度相对较快,是突变式的。(4)房地产的内在因素和周边环境因素:房地产自身的内在因素对房地产的生产成本和效用起着重大的制约作用,从而影响房地产的价格,由于房地产的个别性,房地产价格收自身因素的制约的现象比较明显。房地产的使用离不开其周围的环境,因此房地产周边环境的因素,也影响房地产的价格。

  2、马克思主义的地租理论:(1)级差地租:是经营较优土地的农业资本家所获得的,并最终归土地所有者占有的超额的利润,其来源是产品个别生产价格和社会生产价格的差额,由于这种地租与土地等级相关联,故称为级差地租。a、极差地租I,根据造成土地等级原因的不同,将由于土地丰度和位置差异产生的超额利润转化的级差地租成为级差地租I b、由于在同一块土地上各个连续投资劳动生产率的差异而产生的超额利润转化的地租就称为级差地租II(2)绝对地租:把只要使用所有者的土地绝对需要支付的地租称为绝对地租。(3)垄断地租:是由产品的垄断价格带来的超额的利润转化成的地租。bob足球

  3、房地产投资风险管路:(1)风险移动:一方面是在预期收益相同的情况下,投资于风险较小的房地产项目。另一方面,是通过市场调查实行正确决策来预测和控制风险。(2)风险分散:是通过多项目投资组合及多种经营,利用不同项目的不同风险特性来分散风险。(3)风险控制:主要是通过加强资产管理来实现的。(4)风险转移:通过合理改变经营形式将一部分或全部风险由另一方来承担。

  1、房地产需求的涵义:(1)从微观经济的角度看,房地产需求是指房地产消费(包括生产经营性消费主体和个人消费者)在特定的时期内、一定的价格水平上,愿意购买而且能够购买的房地产商品量。(2)从宏观经济的角度看,房地产需求是指社会对房地产市场的总需求,而在某一时期内全社会或某一地区房地产需求总量,包括实物总量和价值总量