bob下载国有 vs 民营——房地产“新发展模式”探讨(37)
发布时间:2023-01-22 03:08:38

  bob平台4)羊毛还够不够呢?换言之,在保交楼上,开发商面临的是“流动性问题”,还是“偿付能力”问题呢?

  当前,针对房地产/不动产行业,市场上和坊间人们讨论很多的一个问题,是行业是否处在一个“国进民退”的趋势与格局。到头来,人们最关心的问题是,针对行业企业的所有制,国家/政府有没有政策导向?政策导向是什么?非公有制/民营企业是否还能存在发展?行业最后的格局是什么?

  ——如果看过去历年的百强企业,从销售收入、面积、企业数量等指标看,“非公有制企业”至少是行业的“半边天”:非公有制企业包括民营企业、混合所有制企业(有重要的国资股东但基本由经理人主导、以市场化的方式治理、运行),还有外资企业(包括港台企业、英资企业、新加坡企业、美资企业等)等。

  ——但行业又不局限于公有制企业:公有制企业在行业内也一直发展得不错,里面有中央企业(例如人们熟知的中海、保利、华润、招商),也有大量的地方企业(特别是一线/高能级城市的地方国企)。在市场经济的锤炼下,这些公有制企业高度市场化,成为民营企业强有力的竞争者;另外,大多头部公有制企业也都是上市公司,有社会资本的介入,要遵守市场规则、遵循商业逻辑、在市场上激烈竞争资源。也许可以说,房地产行业集结了中国最大量的市场化公有制/国有企业;

  ——各种所有制的企业在市场框架下“同场竞技”,争夺资源、达成各自的业绩指标、提升各自的份额。市场化竞争不仅仅发生在公有制企业与非公有制企业之间,也发生在公有制企业之间;

  ——行业的资金面情况也是高度是多元化的:房地产行业承载大量的资金、资本:有国有资本(中央企业、国有金融机构、地方平台等);有民间/社会资本,有境外资本,等等,他们以多样化的方式、载体、渠道(直接或间接、平台或资产;股权或债权;在岸或离岸)投资到中国的房地产行业,并进一步增加了行业的商业化和市场化维度;

  ——历史上,房地产行业成就了许多企业家与经理人的事业与财富。一个直观的例证:过去十多二十年,许多中国老百姓们家喻户晓的“行业大佬”、“富豪”、“明星企业家”都来自房地产行业。(唯一一个可比的行业,可能就是互联网了)。另要指出,公有制企业之所以能在这个高度市场化的行业里竞争生存,也需要吸引和笼络高质量人才,因此,业内公有制企业经理人的薪酬也比较市场化。

  有些行业是非公有制/民营经济占据主导地位的——例如互联网,国有资本也许能够参与,但公有制企业没有太多优势;有许多资源垄断型、关系国计民生或重监管型的行业则是公有制企业主导,非公有制/民营经济参与很少。但房地产行业常年高度市场化、高度竞争,公有制和非公有制各占“半边天”,这也使得人们对企业主体的所有制构成与格局特别敏感。

  “两个毫不动摇”——鼓励、支持与引导:从十九大到二十大报告均明确了非公有制的地位:“毫不动摇巩固和发展公有制经济,毫不动摇鼓励、支持、引导非公有制经济发展”。非公有制经济已经被确立为社会主义基本经济制度的一部分,将长期坚持。所以,每每问到企业所有制问题,都应当将“两个毫不动摇”视为基本的原则与纲领,看作是国家要长期坚持及贯彻主题和方向。为了增加理解,其实可以换一个角度和提法,例如“所有制中性”,即,从国家/政府制订法律、法规、政策、确立产业政策、订立宏观目标与行业目标等角度讲来说,各种所有制企业,只要依法依规、服从国家战略,都能够公平参与到国家社会发展建设的事业中来,在市场上“同场竞技”,贡献自己的价值与力量,并受到法律保护。政策制订者不希望在底层规则上存在“所有制歧视”。在实际运行过程中,如果非公有制经济没有得到“公平对待”,或者因为经济制度环境等客观因素,在资源获取上处于下风,国家/政府可能还需要酌情提供帮助,消除社会上对“两个毫不动摇”原则的怀疑或误读,并让资源对民营经济有所倾斜,

  但要看到,“两个毫不动摇”除了支持不同所有制经济的发展,在法律法规和产业政策上遵循“所有制中性”之外,还有一个重要主题,是要求对非公有制经济加以“引导”。其实,就是将非公有制经济纳入到国家的宏观战略、框架、体系及目标之内。因此,如果要探讨非公有制经济在特定行业里的角色,就必须考量国家对具体行业存在哪些具体的政策导向。

  2)房地产行业及市场有其特殊性:需制订产业政策加以引导与规范,动态调整和确立政府、政策和市场的边界与关系。

  ——“遮蔽、保护、居住”是人类最基本的需求,也是个体追求经济社会生存发展及实现个人价值的前提物质基础。因此,“居住”、“居住空间”、“居住服务”、“居住资产”都是关系民生福祉的基本基础设施,甚至有公共服务属性。居住资源能否合理形成及分配,也就成为一个带有公共性的问题。凡带有公共性的问题,最后就会变成政策问题;

  ——中文的“家”,有“家庭”的观念(对应英文的family),也有主要居所的观念(对应英文的home),家庭/家族和居所的概念是密切相连的,在日常表述里时常混在一起(“回家”、“喜欢家的感觉”)。这是中国人非常喜欢置业背后的社会因素和文化因素。居住资产除能提供财产安全、心理安全外,也是留给家族后人的遗产,是人生在世的某种成就与价值实现;

  ——中国人对购置居住资产的文化和心理渴求,也使优质的居住资产具备了特殊的经济价值:除了一般的使用价值外,它还有帮助居民积累资产、积累财富的效能。长期看,持有优质的居住资产能够实现资产与财富的保值、增值,未来还有流通变现的可能性。这种财富效应在短期内影响可能还不显著,但如从长期看——譬如经历一两代人,就会发生很大影响,甚而影响社会财富的积累与分配格局。其实,这就是回到谁是“有产”、谁是“无产”这一根本问题。这一点,使得居住与其他关系民生福祉的支出与消费有本质差异,最终指向的是“共同富裕”的主题与目标;

  ——如果居住资源的形成与分配不合理,长期以往,可能会导致深层次的经济社会矛盾问题(香港案例);如果居住资源的形成与分配比较合理,则能够成为消解社会矛盾的稳定剂,维护人口的心理健康,促进社会长期健康发展(新加坡案例)。针对这个问题,如果我们在中国经济的粗放发展阶段尚不能完全看清的话,在今天应该能够看得比较清楚了;

  ——考虑到居住资源的合理形成与分配对于社会的长治久安至关重要,就需要对房地产行业与市场引入公共、社会及视角的产业政策与监管了。同时,在居住产品与服务的提供上,如果单纯依靠市场力量及商业价值驱动不足以满足公共需求的,就需要有政府/公共部门的“补位”(包括更多的政策引导,以及直接“下场”提供资源);

  ——住宅物业的开发销售是中国经济“传统发展模式”的核心要件之一。进入新时代,新发展理念成为主导,社会追求高质量发展,需要推动房地产行业积极寻求转型,渐次过渡到高质量、可持续、与新发展理念与模式契合的行业结构与格局,以更好的配合国家战略,为新时代的经济结构与产业结构做出贡献。此时,也需要引入产业政策,引导行业发展;

  ——房地产是典型的资本密集型行业,与金融有着天然密切联系。两个行业还有相向吸引的逻辑:房地产依赖金融,金融追求房地产。两个行业如果深度绑定,则一旦房地产行业出现问题,即可能拖累金融,并导致整个经济体陷入更大的系统性风险。房地产与金融的联合甚至可能反过来“挟持”国民经济,使其始终无法摆脱对房地产(这里指传统发展模式里的房地产)的依赖。由于房地产行业的特殊性,也需要行业进行监管、规范、约束,使其在一定范围内良性循环发展;

  ——对普通购房者权益的保护。住宅物业/资产价值高昂,占据居民原始财富积累及未来收入/现金流的重大部分,可能是绝大多数普通人一生中最重大的经济行为。在传统的粗放式发展模式里,住宅开发销售在权利和利益上是向开发商、地方政府和金融机构倾斜的,而对个人购房者权益的保护却不够:尤其要考虑到我国住宅开发销售多采用预售制——除了容易引起质量纠纷外(交付房产与样板房质量差异较大),还要看到预售制存在的明显的金融属性(穿透看,预售制本质是购房者为开发商房地产开发建设提供),使得个人购房者不得不分担房地产开发风险。随着时代演进,城市建设推进,经济结构变化发展,国家也越来越需要加强对行业的监管。对一个房地产项目如何营销、预售资金如何监管、银行按揭安排中对购房者权益的保护,房屋售后的质量保证及购房者法律权益的保护,都需要加强。

  以上因素,使得国家/政府有必要加强对房地产行业与市场的引导与规范,推动房地产行业企业转型发展。 在可选的市场机制之外,也要求监管部门、公有制企业、国有资本等力量发挥更大、更直接的作用。

  新环境下,公有制的房地 产 企业在规避与抵御风险方面确实表现了一定的优势——当然,这些优势并不自动适用于所有公有制企业,也不是公有制企业的专利。 实际上,部分民营企业甚至外资企业都呈现了这些优势。 同时要看到,所谓“优势”,和“短板”是“一个硬币的两面”的关系。 在特定的环境下,优势就是优势; 在不同的环境下,“优势”又可以成为“短板”。

  (以下是对公有制企业/国有企业优势的讨论。请注意,本文探讨的主要是依市场化跨区域运营的中央及头部地方国有房地产企业,政策色彩及属地色彩极强的城投类企业不在探讨范围)

  一是对国家宏观战略与经济产业政策的理解更深,更能“看齐”和“紧跟”,因此,由于政策理解失误而陷入风险的概率系统性地低于非公有制企业。核心还是由于公有制企业属于“体制内”,上上下下,里里外外,距离国家/政府的政策思路、决策及执行都更近。但实际上,非公有制企业只要愿意投入时间精力,完全可以跟得上政策。进入新时代,国家战略与政策的导向更强,各行各业的企业都需要更多地考虑企业战略、业务、模式与国家大政方针与宏观战略的契合程度;

  二是公司治理。这里并不是说公有制企业的公司治理一定最有经济效率、最市场化、最现代化或最科学,而是指公有制企业治理的一些特征和逻辑使其更能规避政策风险、避免过度激进的扩张,并能将及社会效益纳入决策框架体系之内。这些因素包括:

  ——集体领导,不同条线/职能/部门的高级管理人员之间存在一定的分权与制衡。“一把手”看上去权力不小,但对决策失误要首当其冲承担责任,因此遇到重大问题,无论是程序上还是实质上,都非常依赖核心班子的集体决策。如班子有明显争议,决策就不易推进。这种机制能够帮助企业避免“一言堂”,以及采取过于激进的战略。在行业顺风顺水、一路上行时,这样的机制可能使企业业务思路偏保守,决策效率不高,导致错失机会;但如果行业下行,风险爆发时,这种机制能够保证企业的安全和稳健。相比之下,不少民营企业只是形式上有现代化的公司治理,实际上还是以创始人/老板/家族为决策中心,结果“成也萧何,败也萧何”;

  ——党体系在企业中的存在:党建工作能增加企业对国家战略与政策的理解;党委能够在程序上进一步规范和约束重大决策。

  ——对程序合规性的专注及重大事项决策(“三重一大”)的问责体系:在国有企业,对程序合规及重大决策的规范除了有企业内部的制度保障外,更高度依赖外部机构的监督,除了法律法规、行业监管外,还包括国资体系、地方政府体系(适用地方国企)、审计体系、定期巡视制度等。这些体系往往是非公有制企业不具备的;

  ——国有企业的干部任用体系:干部任期有限制,到龄要退休,不可能是终身制;重要岗位的干部可能被上级部门调走;离任要审计;历史重大决策始终要追责,这些都是对管理人员的约束,使其不愿意过于激进的开展业务。非公有制企业则一般没有这样的约束。如果行业一路顺风顺水,只需要关心高速发展,这样的机制肯定不是效率最高的;但如果行业已经下行,风险正在暴露,需要引入更多的约束机制,那么这种制度又是有效的;

  ——薪酬体系的限制:公有制企业的职业经理人薪酬收入通常是有上限的,很难做到与企业实现的收入利润完全挂钩(即奖金不设上限,永远能够在企业创造的超标、超额利润里提成)。这和非公有制企业是有本质不同的。这个机制的结果是确立了风险与收益的边界:到企业收入利润达到一定的临界点后,公有制企业经理人的业务导向就会趋向保守,因为超额收益与自己无关(至少在经济上无关),但为了实现超额收益所付出的精力成本要自己担负,风险却要被问责。最终,薪酬体制的限制使得国有企业经理人没有动力片面追求或过度追求企业规模、收入、利润的增长。这样的机制可能会限制企业的发展,但也可以规避因为企业无序发展所带来的风险;

  ——追求多重目标:公有制企业是被纳入到国家战略及公共治理框架之下的,要同时追求实现多重目标:经济效益和商业价值永远只是一个目标,要“算大账”、“算总账”,“既要、又要”,同时追求效益、政策效益、社会/公共效益及系统性安全性等多重目标。这也是全球各地对纳税人负责的公有制企业与对家族/创始人/个别股东负责的企业的本质区别。这一条,也使得非公有制企业不会单纯地、片面地追求企业的收入利润扩张,还要顾及其他;

  ——对金融资源的获取:同等条件下,公有制企业更有可能获得金融资源(无论是融资的规模还是种类),且成本更低还是条件和成本)。这并非“两个毫不动摇”政策的初心,但又是中国经济模式及基本制度(中国特色社会主义)下很难避免的结果:如果企业真的因为行业系统性风险出了问题,政府/纳税人要出手援救,“抱走自家孩子”,在其他条件相等的情况下,是更有可能指向公有制企业的。由于公有制企业背后有政府信用,所以市场上的金融机构与主体在投放资本时,往往会做出偏向公有制企业的选择。不过,一些民营/非公有制企业将自己与国有企业的境遇的差异完全解释为获取金融能力的差异,又是有偏颇的,至少不反映问题的全部。其一,市场愿意将资本投放给国有房地产企业,除了信用之外,还有一条,即相信国有企业的业务也能做得不错,不会有什么问题,而如果换作一些其他强调创新、人才、机制的新经济行业和赛道(包括另一个早已高度市场化的行业——互联网),就不是这个情况了:非公制企业较公有制企业有明显的优势,资本并不看好公有制企业的竞争优势。所以,归根结底,在房地产这个传统行业里,公有制企业和非公有制企业的能力差异并不大,或者至少说,优劣势基本可以大体抵消;其二,如前所述,国有企业在治理方面有许多的约束与制衡,使其牺牲了效率和灵活性,不太容易实现激进扩张,更难突破合规和风险控制底线。金融的本质是对风险准确定价并换取回报。如果国有企业业务能力很低,但又能做到低成本融资,那在低成本融资的和扭曲下,可能会做高风险的事情。如果这样,就说明金融市场的风险定价能力存在系统性问题了,可能引发系统性风险。实际上,国有房地产企业经理人面临来自内部与外部的公司治理制度约束已经将许多风险提前消解(当然这也要归因于行业本身高度的市场化及成熟化)。所以对投资人来说,投放资本的成本、风险及回报是总体匹配的。其三,外资房地产企业仍然是资本市场上的“香饽饽”——无论是香港、新加坡,还是欧美企业,一定程度上甚可与国资媲美。归根结底,还是因为这些企业历史上大多经历过周期,有过惨痛的经验教训,进入中国内地后大多坚持保守经营,严守公司治理,不跟风加杠杆及激进扩张。因此,这两年内地房地产行业的风险暴露、重组及出清,却很少听说涉及哪家外资企业。恰恰相反,在市场遭遇困境时,不少企业反而进入抄底,购买土地与资产,成为托底的重要力量。这说明:很多的差异其实并不在所有制,而在公司治理、理念、战略。经过中国房地产行业这一轮的洗牌,本土民营企业其实应该更加清醒地看到这一条,未来还是要重视公司治理,在战略的设定及业务开展过程中也一定要遵循保守和谨慎原则,始终告诫自己:要成就百年老店,首先要能穿越周期,能够“活下去”。另外也要相信,不经历挫折,也很难成就真正伟大的企业。

  ——实现国家战略目标的“抓手”——最后要看到,为了实现国家在房地产及相关经济领域、社会领域的总体战略及目标,政策制定和市场机制固然重要,但肯定也需要有自己的“抓手”:这既包括“存量”问题(“保交楼、保民生、保稳定”),也包括解决“增量”问题——改善住房供应结构,提供多元化、多层次的居住业态与类型等。此外,在保证行业平稳健康发展之外,还要推动行业转型过渡新的发展模式。当商业逻辑、经济效益不再唯一,民生效益、社会效益乃至效益也是重要考量时,自然需要公有制企业/国有资本承担更多。非公有制企业/社会资本当然可以自主选择,但公有制企业/国有资本没有选择,只能“补位”,成为行业维稳及发展转型过程中的主力军。

  小结一下:过去十几二十年,中国的房地产行业是高度市场化、高度地方化的,基本交由地方和市场主体配置资源了。其中,地方政府、开发商(包括各种所有制的企业)及金融机构是核心主体,构成了一个三角共生关系。进入新时代,中国在优化、重构经济发展的底层逻辑与模式,在房地产行业开始引入更多的考量、社会考量、国家战略考量,对行业有了更强的政策引导,中长期来看要发力改善与优化居住资源的供应与分配。在这个过程中,一方面需要对所有的市场主体(包括公有制与非公有制经济)进行引导,另一方也客观要求政府/公共部门/公有制企业/国有资本承担更大的职能,无论是政策鼓励,监管执法,方向引导,还是对产品与服务的生产与供应。在这个高度市场化,公有制与非公有制“半边天”的行业,看到公有制因素发挥更大的作用,大概也是必然的。

  前面也提到了公有制企业特有的一些治理与管理特征,既是长处,但也是短板,很大程度视乎所处的具体行业和赛道。

  围绕广义的房地产/不动产行业,“两个毫不动摇”只是一个框架、基调、制度底线,但不足以解释和预测我们观察到的行业里的现象。而行业最终可能也不是一些坊间观察者理解的简单的“国进民退”,而是公有制经济和非公有制经济围绕自己的特性、特征、特色、资源禀赋及优势短板等,重新找到自己的定定位,在行业里找到更适合自己的角色:

  ——国有企业侧重不动产的投资、开发及持有(即“重资产”领域)。这是国有企业在获得土地、政策及金融资源支持等方面存在的天然优势所长期决定的。那么非公有制/民营企业是否都会退出呢?当然不是,完全取决于公司治理、战略定力与规划、市场与监管形象、金融资源获取能力等等。一些本土优秀民企以及外资企业仍然会是行业的领头羊,但在本轮洗牌完成后,我们一定会看到国有企业在不动产的投资、开发及持有领域里扮演更加重要的角色。这里要指出,民企仍然可以参与开发,但未必是以土地所有者身份参与,而是以轻资产方式进行(即从事代建业务);

  ——非国有企业可以侧重为不动产资产、空间及社区提供运营及服务(即“轻资产”领域)。民营企业的优势归根结底在人与机制。历史也已证明,如果不是资源垄断型、与国有金融密集绑定或不特依赖人才与机制的行业里,民企总体来看会更有竞争力。国有企业的许多资源优势禀赋——譬如对政策的理解,对金融资源的获取和把握,以及对治理和合规的坚守等,并不能简单地转化为创新、激励、业务进取心、服务质量与服务精细等(当然我们不能以偏概全——在运营领域也是有不少非常优异的国有企业的)。这些年涌现的住宅物业管理/社区管理/商业运营/不动产服务/地产科技等行业不仅符合房地产行业新发展模式,而且比较适合民企,因为这些行业和赛道都特别要求服务质量、服务理念、运营精度,科技输入等,要求企业能够不断创新发展。其实许多民营企业已经在积极转型拓展轻资产领域,因为他们发现,自己在房地产行业的下半场可能就在运营、服务与科技。略微遗憾的是,这一两年房地产行业出险及重组洗牌打乱并暂时性地延后了这个本已在进行的趋势。但我们可以相信,在探索房地产行业新发展模式的旅程中,非公有制/民营经济将会扮演非常重要的角色。

  ——国有企业与民营企业构建新的“甲乙方”合作关系。国有企业/国有资本作为资产的投资方、持有方,总需要有好的供应商和合作伙伴为其资产的开发及运营提供综合服务的,藉此实现资产的价值实现及保值增值。此时,具备运营和服务能力的民营企业可以为国有企业提供管理服务,并由此构建一套“甲乙方”合作关系。需知,这绝不是什么新模式:酒店行业早已如此:头部中央及地方房企作为业主开发并持有酒店资产,交由国际酒店品牌管理集团管理,双方分享酒店运营中创造的收益。未来,只不过是将类似的模式拓展到其他不动产业态领域。

  ——“混合所有制”企业也许可以找到特殊地位。这里所说的“混合所有制”企业,是指拥有一个国资背景股东,但管理团队拥有较大自主权和裁量权的企业。bob下载这类企业能够享受公有制企业在重点资源(土地、政策、金融等)的获取,在治理上有一定的外部约束,但又能较大程度的保留人才、创新及服务理念所需要的经验机制与激励机制。一言蔽之,在新时代下,这类企业也许可以同时获得两种所有制形式特有的优势,将其分别用到重资产与轻资产领域中,取得最好、bob下载最全的经营效果。

  中国的房地产行业将逐渐由传统的住宅开发销售行业转型发展多业态、多产品、多服务的新发展模式。长期来看,行业的所有制格局很有可能会重新确立:不同(所有制的)企业将结合自己的资源禀赋及能力特长,在新的发展模式里找到新定位和新的未来。